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陆与余、王以及人陆、娄**房屋买卖合同纠纷一案

2026年8月7日南京江北新区房产律师

江苏省南京市中级人民法院民事判决书

　　上诉人(原审被告):陆**,男,,汉族,住。
　　委托诉讼代理人:王**,A律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告):余**,男,汉族,住。
　　被上诉人(原审原告):王**,女,汉族,住。
　　以上两被上诉人共同委托诉讼代理人:黄志钢,江苏励拓律师事务所律师。
　　原审第三人:陆**,男,汉族,住。
　　原审第三人:娄**,女,住。
　　原审第三人共同委托诉讼代理人:王**,A律师事务所律师。
　　上诉人陆**因与被上诉人余**、王**以及原审第三人陆**、娄**房屋买卖合同纠纷一案,不服江苏省南京江北新区人民法院***民事判决,向本院提起上诉。本院于2024年4月11日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　陆**上诉请求:一、撤销一审判决,依法改判余**、王**不享有关于涉案房屋关于户口部分的拆迁权益;二、本案的全部诉讼费用由余**、王**负担。事实与理由:一审法院认定事实有误,直接酌情裁定分配拆迁款,无法律依据。根据拆迁政策及查明的拆迁利益,并非全是现状房产生的权益,有部分拆迁利益与户口因素息息相关。因陆**、陆**户口一直未迁移才能取得,其中安置房屋的申购权益系属于集体组织成员的专属利益,而货币补偿有一部分也与户口因素有关。陆**的女儿陆**占据了三分之二的户口权益,而陆**本人仅占有三分之一的户口权益,一审法院将陆**的户口权益分配给了余**、王**,案涉房屋货币补偿款总额988209元,一审法院酌情裁定给余**、王**65万元,而其中的676500元是做为仅对村集体成员申购安置房的购房补偿款,一审法院将仅针对村集体成员的权益随意酌情分配给了非本村集体成员的余**、王**,违反法律规定,也侵害了本村村集体成员的合法权益。
　　余**、王**辩称,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。一审法院在审判过程当中进行了详细的调查,到拆迁部门调取了相关的拆迁资料和相应的文件,对于陆**的情况和户口因素,都进行了充分并且公平地考虑,该案判决合情合理合法。
　　原审第三人陆**、娄**同意陆**的意见。
　　余**、王**向一审法院起诉请求:1、请求判令陆**向其支付拆迁利益988209元;2、要求确认拆迁安置协议下的165平方米拆迁安置房的优惠购置权益归余**、王**所有;3、本案诉讼费由陆**承担。
　　一审法院查明事实:陆**与陆**系父子关系,娄**系陆**妻子;余**与王**系夫妻关系。2007年10月8日,陆**、娄**(甲方)将位于宅基地上房屋作价49800元卖给余**、王**(乙方),交易面积46平方米,当天即完成了交房和付款。双方订立的房屋买卖协议中约定,“此后,该交付时现状房产生的权益由乙方享有,……今后拆迁,如若拆迁补偿款低于上述价款时,则由乙方先以每年2000元房租相抵后不足部分由甲方补偿”。嗣后,余**一家在陆**帮助下,花费4000余元在案涉房屋旁边新盖一处房间,并对相关房屋进行了装修。2018年10月,拆迁部门入户调查时确认前述房屋面积合计69.16平方米。现,案涉房屋面临征收拆迁,买卖双方因对拆迁利益分配意见不一,余**、王**不配合拆迁工作,故陆**将二人诉至法院,要求确认双方之间的房屋买卖合同无效,因余**、王**并非案涉房屋所在集体组织成员,故2021年10月19日一审法院作出*****号民事判决书,判决确认合同无效。
　　上述判决发生法律效力后,双方对案涉房屋的拆迁利益分配事宜仍未达成一致意见,故余**、王**不同意将案涉房屋交还给陆**进行拆迁,双方目前处于僵局状态,故陆**再次将余**、王**诉至法院,请求判令其返还案涉房屋,经历一、二审,二审于****号民事判决书,维持了一审判决,判令余**、王**将案涉房屋返还给陆**。因案涉房屋目前由于存在分歧未被实际拆迁,相关的拆迁利益亦无法确定,同时在判决书中载明:余**、王**的相关权利可根据后续拆迁进度另案诉讼主张。后余**、王**未主动履行判决义务,在该案的强制执行过程中于2023年3月底搬离案涉房屋。
　　另查明,2022年1月19日,陆**与街道征收拆迁安置办公室签订《街道集体土地涉及房屋搬迁补偿安置协议》,确定案涉房屋所获拆迁利益如下:1.原房补偿款53806元(依评估);2.购房补偿款507375元(3075×165);3.区位补偿款33000元(200×165);4.装修单项及附属物补偿28538元(依评估);5.搬家费2970元(18×165);6.过渡费47520元(12×165×24);7.主房装潢奖励66000元(400×165);8.附房装潢奖励15000元(250×60)(按产权认定人口数,20㎡/人计算);9.果树奖励36000元(12000×3)(按产权认定人口数,12000元/人计算);10.综合调节补助198000元(1200×165)。以上货币补偿合计988209元,另外可按4100元/m?价格申购105m?、60m?征收安置房各一套。
　　一审法院通过拆迁部门了解到的拆迁政策如下:该户安置人口共计两人分别为陆**、陆**,因陆**已达婚龄,故可以按照2+1的标准即三人的标准计算拆迁利益,每人面积为55m?,3人共计165m?。可申购的安置房面积按照确认表上的方法计算出来后可以上浮不超过10%。
　　一审法院认为:首先,合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,余**、王**已缴纳房屋购房款对房屋进行添附并已经实际居住使用了十几年,现因合同无效,已将原购买房屋返还给陆**,实际受到损失,而陆**对于合同无效有过错,陆**理应承担赔偿损失的责任。
　　其次,双方之间合同关于房屋买卖部分虽然无效,但是对于如涉拆迁,拆迁利益的分配已作出约定,即“现状房产生的权益由乙方享有”,该约定是双方真实意思表示,系有效约定,对双方均有约束力。
　　最后,目前已经确定的拆迁利益中,并非全是“现状房产生的权益”,有部分拆迁利益与户口因素息息相关,系因陆**、陆**的户口一直未迁移才取得,其中安置房屋的申购权益系属于集体组织成员的专属利益,故余**、王**主张确认该部分权益归自己所有一审法院不予支持,而货币补偿有一部分也与户口因素有关。
　　综上,综合考虑余**、王**实际损失情况(余**、王**缴纳的房款因素已经考量,本案生效后,余**、王**无权再向陆**主张返还购房款)、合同无效后的处置原则(在确定合同无效财产返还或者折价补偿范围时,不能使不诚信的当事人因合同无效而获益)、双方关于拆迁利益分配的约定,以及“有房无户”时能取得的拆迁利益(即户口因素对拆迁利益的影响程度)等因素,一审法院酌定陆**向余**、王**赔偿的金额共计65万元。
　　综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十七条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款之规定,一审法院判决:
　　一、陆**于判决生效之日起十日内向余**、王**支付650000元。
　　二、驳回余**、王**的其他诉讼请求。
　　如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审案件受理费14219元,由余**、王**负担4834元,由陆**负担9385元;保全费4183元,由余**、王**负担1422元,由陆**负担2761元。
　　各方对一审法院查明的事实并无异议,本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中,各方均未提交新证据。
　　二审中,陆**陈述称,当时陆**在镇厂上班,陆**的儿子陆**和儿媳娄**在距离案涉房屋300米左右的地方还有一个大面积别墅,所以认为案涉宅基地没有必要就想出售。当时是由娄**联系出售,开始准备出售给合同中的见证方陈**。后来陈**建房后就卖给了余**、王**。陆**认为案涉房屋的拆迁利益其仅占三分之一,陆**夫妻占三分之二。陆**还表示陆**在2007年房屋出售前在案涉房屋居住,之后没有居住因陆**的丈夫村里不能夫妻投靠所以没有迁出。其还表示陆**目前准备申请将户口迁走,以便享受其丈夫那边的拆迁利益。陆**还认为在哪都可以享受拆迁福利。
　　余**、王**陈述称因其没有宅基地也没有房屋才购买案涉房屋。当时是娄**、陆**放风房屋要卖,余**、王**通过认识的人联系后直接和娄**、陆**商谈,见证人陈**余**、王**并不认识,而是娄**邀请,据了解娄**和见证人有亲戚关系。
　　以上事实,有当事人陈述在卷为凭。
　　本院认为,本案二审争议焦点为:一审法院酌定的陆**应赔偿的损失是否合理。
　　导致合同无效的有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
　　本案中,陆**作为出售人明知案涉房屋为宅基地上的房屋,但其认为该房屋已无用途所以出售,故将案涉房屋出售并放弃相应权利是其当时真实意思。根据其陈述,陆**在房屋出售前一直在其中居住,对于房屋出售显然也知情并同意。对于合同无效,作为出售人的陆**显然应该承担主要责任。
　　陆**在合同中明确约定了遇到拆迁时的补偿原则,上述承诺是陆**的真实意思表示,显然应予遵循。因认为案涉房屋无用途,陆**已自愿将案涉房屋全部出售,其又违反诚实信用原则要求返还房屋,显然应该承担相应责任。一审法院根据出售人对合同无效的责任比例,以及其在出售合同中对拆迁补偿款的承诺,并经对集体经济组织成员权利下相关户口因素进行综合考量后,基于不能使不诚信的出售人因合同无效反而获利的原则,根据陆**作为被拆迁户的代表已经在拆迁协议上签字确认而确定的拆迁款数量,酌定陆**应该赔偿的金额,属依法行使裁量权,符合法律规定,并无不当。
　　综上所述,一审法院认定事实清楚,适用法律正确,上诉人陆**的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第(一)项之规定,判决如下:
　　驳回上诉,维持原判。
　　二审案件受理费9385元,由上诉人陆**负担。
　　本判决为终审判决。

　　审判长

　　张**

　　审判员

　　王**

　　审判员

　　李**

　　二〇二四年六月十七日

　　本件与原本核对无异

　　法官助理

　　王**

　　书记员

　　朱**

: 文章来源：南京江北新区房产律师
律师：黄志钢[南京]
江苏宪德律师事务所

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